随着“租购并举”政策的深入推进，我国住房租赁市场取得长足发展，“保障性+市场化”住房租赁供应体系持续完善。今年政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”和推动“好房子”建设，标志着住房租赁行业迈入“存量盘活、品质跃升”的新发展阶段。

在此背景下，住房租赁市场如何高效盘活存量、提升“好房子”供给？我国近2.6亿租房人群的“住好房”需求如何更好地满足？两会期间，多位代表委员围绕住房租赁市场高质量发展建言献策，呼吁发挥机构化专业住房租赁力量，加速存量房源提质盘活，推动保障性租赁住房（以下简称“保租房”）长效运营，让新市民、青年人住得好、住得稳、住得安心。

控制新增保租房建设，“以需定购、以需定建”

作为新市民、青年人等群体满足住房需求的重要途径之一，保租房发挥着民生居住“兜底性”“补充性”作用。全国政协委员、中国政法大学商学院院长商文江结合调研情况介绍，随着2025-2026年保租房供应高峰的到来，由供给规模快速扩张所导致的阶段性供给过剩、公共资源利用率低以及运营能力与实际居住需求之间的错配问题逐渐凸显。

有报道显示，保租房正面临供给过剩与区域错配带来的运营压力。截至2024年底，全国保租房已筹建约753万套（间），且2025年建设计划总量已超过80万套，部分城市短期内出现了“供大于求”的结构性压力。比如，大量保租房多位于城市周边区、近郊区，生活与通勤配套不足，显著降低了其对租户的吸引力，导致实际入住率低迷，进而造成了公共资源的闲置和浪费。

鉴于此，商文江建议，控制新增保租房建设，应立足存量，精准优化增量。2025年全国住房城乡建设工作会议明确提出要“以需定购、以需定建”，为推动这一政策落地，需强化税收政策支持：对参与存量房源改造并运营保障性租赁住房的企业，实施房产税、增值税及租金收入所得税减免措施，切实降低其运营成本，充分调动市场主体参与积极性。同时，保租房建设应结合实际需求合理制定规划，以提升租住空间功能性为核心，统筹优化便利舒适度（涵盖生活配套、空间布局、居住体验等维度），进而实现租赁住房供给与群众需求的精准对接。

引入机构化专业住房租赁力量，让保租房“建得好、管得优、住得稳”

如何盘活存量、提升运营效能，是实现保租房可持续发展的核心课题。针对保租房面临的出租率不高、运营压力大等痛点，全国人大代表、北京大学博雅特聘教授田轩也表示，破题关键在于推动运营主体专业化升级，鼓励保租房引入机构化专业住房租赁力量，以模式、产品、服务、科技等运营能力，真正让保租房“建得好、管得优、住得稳”。

要实现保租房从兜底保障到品质升级的跨越，要推动保租房从“建得成”向“管得好、住得稳”转变，改变“重建设、轻管理”的倾向。田轩强调，机构化住房租赁企业在产品标准化、服务体系统一、科技赋能和规模化运营管理等方面具备显著优势。机构化专业住房租赁企长期深耕市场，一方面沉淀了较多的租客客群，同时基于大数据及AI赋能，在保租房项目前期开发过程中，能够对项目周边供给、市场环境及客源需求情况进行精准研判，确保项目实现精准定位，进一步提升入住率。运营过程中，机构化专业住房租赁企长可以构建房屋更新、房屋出租、租期服务、生活服务等矩阵式服务能力，有效提升保租房运营效率、出租率、租客满意度等指标。

给予机构化专业住房租赁企业发展政策支持，提高机构化占比

住房问题既是民生之本，也是发展之要。全国人大代表、辽宁大学校长余淼杰指出，政府工作报告为住房租赁市场指明了两个关键的升级方向，一是行业核心关注点从“增量建设”转向“存量盘活”；另一个方向则是住房租赁从满足“住有所居”转向“住有优居”。

数据显示，全国建成的超3.5亿套住房中，出租房源占比约30%。同时，当前约90%的租赁房源为分散式个人出租，普遍存在品质不高、运营粗放、服务缺失等问题，难以匹配不同类型租客的品质居住需求。分散式个人房源亟待高效盘活为高品质租赁供给。

要满足“住有优居”的新需求，余淼杰表示，建议给予机构化专业住房租赁企业发展政策支持，持续提高机构化占比。“必须培育一批有实力、有信誉的机构化专业住房租赁企业。"他强调，机构化运营不仅能提供标准化改造和智能家居体验，更能构建覆盖租前、租中、租后的全生命周期服务矩阵，可以将城市中大量分散式闲置房源转化为符合现代居住需求的高品质租住产品。

谈及政策支持，余淼杰呼吁实施精准扶持措施：如为专业机构提供阶段性税率减免，以此降低运营成本；设立专项扶持资金及财政补贴，重点支持机构参与闲置资产的改建和规模化运营；通过特许经营权等方式，鼓励机构化专业住房租赁深度参与存量房盘活和保租房运营项目等。政策的精准滴灌，有助于推动租赁市场真正从“住有所居”迈向“住有优居”。

住房问题关系民生福祉，大力发展机构化专业住房租赁是落实“好房子”政策、提效保租房运营、托起新市民“安居梦”的重要抓手，有助于推动住房租赁市场规范化、标准化、品质化发展，让更多租房群体实现安居、宜居、乐居。