中国不动产市场已从增量时代迈入存量时代，在一二线城市中，大量核心地段的办公楼、商场物业，及城市周边的产业园区亟待盘活。6月7日，自如资管总经理孟月在与北京科技园建设（集团）股份有限公司（下称北科建集团）副总经理李大勇的内部会中，谈及如何通过数智化精准研判提升“非改居”的核心竞争力，并通过双方的优势互补，共同化解存量市场困局。

（图：上海杨浦晖盛自如寓改造前）

自如资管数智化能力提升“非改居”核心竞争力

所谓“非改居”，即为把非居住性质的物业（写字楼、商场、产业园区等），改造成符合监管要求的居住型物业。目前，非改居的大多数落地项目为长租公寓和保障性租赁住房。孟月表示，当下越来越多的城市新青年面临着居住环境品质不足、工作和居住地点相距太远等问题。自如通过对商圈租赁市场的研判，将合适的存量物业改造成长租公寓，可以有效地盘活资产现金流，提升资产价值，同时解决部分新青年的安居需求。

然而，“非改居”也对长租公寓运营商提出了更高的要求。“并非所有物业都适合做长租公寓，同时，适改的物业我们也提供多种模式进行匹配。”孟月谈到，自如资管会根据物业的特点，基于十年甚至更长的运营周期对物业进行产品定位，根据业主的需求，匹配联营的整栋增益模式或收购物业资产进行改造提升。

（图：自如资管产品线）

与此同时，自如资管的数智化平台也将通过租赁服务积累的业务数据进行分析，为提高运营效率、降低投资风险赋能。自如系统能在第一时间将目标片区与周边长租业态对比，针对项目所在城市、商圈、周边市场情况、坪效经营等关键信息进行分析，综合判定项目的投资价值和投资风险。除此之外，自如的数智化平台还可以清晰地判断商圈内的客群画像，从而设计出用户满意的业态、产品，并制定能打动租户的、合理的租金范围。

联姻北科建，优势互补探索存量市场新可能

北科建集团作为北京市属国有企业，不仅资金实力雄厚，长期在不动产领域进行投资，还拥有丰富的科技园区开发管理及运营经验。2024年1月，自如资管与北科建集团共同合作的首个集中式长租公寓项目北科建·自如寓（市光路店）已经动工。该项目原为园区内的办公楼，改造后会变成一幢白领公寓，拥有128间房。据悉，目前项目已完成纳保成为保租房，预计将于2024年9月开业。

（图：上海杨浦北科建自如寓房型配置效果图）

 “从目前的经济发展来看，商业物业未来的价值是不稳定的，但是居住的功能及对居住品质的要求是刚需。” 李大勇表示，北科建集团多年来一直在做科技园区的开发运营，服务科技创新。现在，城市的核心地段聚集了更多的新青年，他们是科技创新的驱动力。为他们提供好的居住环境，北科建集团不仅创新了产品，也履行了作为国企的社会责任。

他认为，北科建集团选择自如主要考虑三点，一是多年来自如在居住服务领域内的口碑；二是自如系统是透明的，包括房源透明、服务透明，这更能吸引城市新青年，也更让投资人和合作伙伴放心；三是自如在大数据分析上的积累，让其运营管理系统更成熟，出租率更高，投资风险更加可控。

据悉，自如资管在管的200多个整栋的集中式公寓，只要在资管系统中输入任一项目的名字，系统就能立刻生成该项目详尽的资产管理报告。报告会展示商圈、楼盘情况、周边物业经营、竞争情况，及整个项目的历史周期的表现，如租期管理，到期风险，库存管理，员工人数，工作表现、人效、评效等指标。

孟月认为，资管系统提高了自如资管团队和投资人、合作伙伴、雇主（资产持有方）的沟通效率，也让团队更及时、精准的了解市场、商圈及自身项目运营的情况，能够针对市场波动进行敏捷管理和决策。

未来，保租房、长租公寓会成为化解存量房困局的重要抓手，自如也将持续和北科建集团优势互补，在科技创新、城市发展等更多项目中不断探索，找到盘活存量资产、实现高质量运营的新解法。